Risposta Notariato al Questito "apparthotel"
Giurisprudenza in fatto di appartHotel

Il Primo APPARTHOTEL LEGIFERATO IN ITALIA

Consiglio Nazionale del Notariato

Gentile notaio,

rispondo al suo quesito così formulato.

" Un cliente, proprietario di una struttura alberghiera in Veneto, ha intenzione di realizzare in un terreno adiacente alla stessa alcune unità abitative da alienare con la formula ricettiva degli apparthotel , già diffusi sia in Italia che all'estero. Gli appartamenti realizzati dovranno peraltro mantenere la categoria catastale alberghiera (D/2) e saranno venduti a terzi senza però perdere la loro destinazione turistico-ricettiva.
Infatti sarà mentenuta l'unicità della struttura in un'unica area recintata e attrezzata per il soggiorno e lo svago e la centralizzazione dei principali servizi da domministrare con le stesse modalità tanto alla clientela dell'hotel quanto ai proprietari degli appartamenti.
Anche a questi ultimi saranno infatti garantiti tutti i servizi forniti dall'hotel stesso quali: ufficio di ricevimento, sale e spazi comuni, ristorante-bar,parco, piscina,....

" La formula illustrata permette pertanto di usufruire di tutte le comodità dell'hotel ai proprietari di immobili inseriti in uno stresso complesso costituito da un'area attrezzata per il soggiorno e lo svago della clientela."

"Esiste una normativa cui attenersi, o eventualmente uno schema da poter seguire per la redazione dei vari atti notarili di compravendita? Quale è il regime fiscale delle vendite? I vincoli che vengono imposti alla parte acquirente sono da inserire nei vari atti, o si deve invece incaricare (con esplicito mandato) il costruttore a trascrivere successivamente il regolamento (questa ipotesi mi parrebbe però in constrasto con la Giurisprudenza prevalente)".

Fin qui il suo questito.

Nel risponderle ad esso, il primo problema che sorge è la corretta qualificazione di questi "apparthotel". Non sono riuscito a rintracciare il corretto significato di questa parola, per cui per assimilazione, sono andato a riscontrare l'eventuale esistenza consultando tre normative regionali: a) il regolamento della Regione Lavio 24 ottobre 2008, n. 16; b) la legge regionale dell'Umbria 27 dicembre 2006, n.18; la legge regionale del Veneto 4 novembre 2002, n. 33.

Il primo provvedimento del Lazio reca due strutture paralberghiere che potrebbero per certi versi assimilarsi ad una costruzione qualificabile come appartamento-albergo:

- le "case e appartamenti per vacanze", ritenuti "immobili arredati per l'affitto ai turisti, esclusa la somministrazione di alimenti e bevande, nonchè, di offerta di servizi centralizzati, nel corso di una o più stagioni, con contratti aventi validità non inferiore a tre giorni e non ruperiore ai tre mesi consecutivi. Le gestioni di case ed appartamenti per vacanze si distinguono nelle seguenti tipologie: 1) in forma non imprenditoriale, per la gestione occasionale di una o due case o appartamenti per vacanze; 2) in forma imprenditoriale, per la gestione non occasionale ed organizzata di tre o più case o appartamenti per vacanze;"

- gli "albercghi diffusi", qualificate come "strutture ricettive chem in un centro storico con meno di tremila abitanti o in una area urbana omogenea individuata dal comune, forniscono agli utenti alloggio, eventualmente vitto ed altri servizi accessori, in unità alloggiative dislocate in più stabili collocati entro una distanza massima di trecento metri, con servizi unitari e centralizzati di receprion, ristorazione ed eventuali altri servizi complementari, con almeno due spazi di uso comune. Il servizio di ristorazione è esercitabile anche attraverso convensione con esercizi preesistenti. Tali strutture sono composte da non meno di sette appartamenti con un minimo di quindici posti letto. L'utilizzo d'unità immobiliari a tale scopo non comporta specifica destinazione d'uso ai fini urbanistici. L'adeguamento delle strutture, con particolare riferimento alla sicurezza e all'accessibilità, avviene nel rispetto della normativa vigente per le strutture residenziali, per l'intero stabile.

Il secondo provvedimento normativo (legge regionale dell'Umbria) si rifà in parte alla disciplina della Regione Lazio, ma, a differenza di questa, distingue nettamente tra a) alberghi o strutture alberghiere definite in vari modi (alberghi, motels, alberghi residenziali, alberghi diffusi, villaggi albergo, beauty farm) tutti disciplinati dagli art. 23 della legge regionale, ma tutti fortemente caratterizzati dal fatto che l'esercizio dell'attività alberghiera non può mancare (e per esercizio alberghiero occorre tener conto del fatto che tutte queste strutture non possono costituire unità abitative familiari, ma sono destinate alla locazione alberghiera a favore del pubblico indifferenziayo); e strutture ricettive extralberghiere (residence di campagna, case e appartamenti per vacanze, case per ferie, case religiose di ospitalità, centri soggiorno studi, ostelli per la gioventù, centro di vacanza per ragazzi, rifugi, escursionistici), disciplinati dagli art. 29 e segg- della legge regionale umbra n.18 del 2006.

Di quest'ultima legge appare opportuno evidenziare la disciplina concernente gli appartamenti per vacanze, ma l'art. 31 della predette legge regionale non lascia dubbi sul fatto che in ogni caso si tratta di strutture ricettive aperte al pubblico, il che significa che queste strutture non possono essere utilizzate come appartamenti destinati ad una sola famiglia.

Infine la legge regionale del Veneto distingue, analogamente alle altre due citate leggi, le strutture ricettive alberghiere (art. 22) dalle strutture ricettive extralberghiere (art. 25). Fra le prime ai nostri fini meritano menzione quelle qualificate come "residence turistico-alberghiere", caratterizzate dal fatto che si tratta di "strutture aperte al pubblico, a gestione unitaria, che forniscono alloggio e servizi accessori in unità abitative".

Torna quindi l'eterno problema: anche se queste strutture possono esser cedute a favore di terzi, in ogni caso si tratta di strutture destinate alla locazione alberghiera, le quali: a) non possono godere delle agevolazioni fiscali come prima casa; b) non possono essere utilizzate dalle finalità turistico-alberghiere previste in sede costruttuva; c) nell'atto di acquisto appare oportuno evidenziare che si tratta di strutture non destinate all'abitazione di una sola famiglia ma poste a disposizione del pubblico indifferenziato, come accade per tutte le strutture alberghiere.

Ne consegue (ed appare questo u altro sottoquesito) che chi acquista queste unità immobiliari ha l'obbligo e non la semplice facoltà di destinarle ad attività di struttura ricettiva extralberghiera.

Non appare infine che esistano vincoli per la rivendita di queste unità, fermo restando quanto sopra manifestato in ordine ai singoli punti di quesito.